Das im Jahr 1968 in Kraft getretene, deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen bezieht sich auf die Einkommen- und die Vermögensteuer. Es weist dem Belegenheitsstaat die Besteuerung von Grundbesitz zu. Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz werden gemäß Art. 6 Abs. 1 Doppelbesteuerungsabkommen in Spanien besteuert. Das Doppelbesteuerungsabkommen weist auch die Vermögensbesteuerung von in Spanien belegenem Immobilienvermögen Spanien zu. Ist der Immobilieneigentümer in den vorgenannten Fällen in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig, also nicht in Spanien „Residente“, so kann in Spanien gezahlte Einkommen- oder Vermögensteuer grundsätzlich auf die deutsche Steuer Anrechnung finden.

2. Der ausländische Erwerber als Steuersubjekt in Spanien

Befindet sich ein Deutscher mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien, so ist er in Spanien unbeschränkt steuerpflichtig (Obligación Personal). In diesem Falle unterliegt er hinsichtlich seines Welteinkommens der spanischen Steuer. Beschränkt steuerpflichtig (Obligación Real) ist ein deutscher Immobilienbesitzer in Spanien dann, wenn er die 183-Tage-Grenze per annum nicht überschreitet. In diesem Falle bezieht sich seine spanische Steuerpflicht nur auf sämtliche Einnahmen in Spanien sowie auf dort belegene Vermögenswerte.

3. Grundsteuer

Die Immobiliensteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist in ihrer Struktur und Zielrichtung mit der deutschen Grundsteuer vergleichbar. Steuertatbestände sind das Eigentum und sonstige dingliche Rechte, auch der Nießbrauch. Besteuerungsgrundlage ist der jeweilige Katasterwert, auf den ein Basissteuersatz von 0,4 % bei städtischen Immobilien und von 0,3 % bei agrarischem Grundvermögen angewandt wird. Die Gemeinden können höhere Hebesätze (0,85 % bis 1,1 % je nach Einwohnerzahl) festsetzen (Art. 61 - 78 LHL).

4. Steuer beim Erwerb von Immobilieneigentum

Die der deutschen Grunderwerbsteuer entsprechende Vermögensübertragungsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) beläuft sich auf 6 % (Art. 11 Ziff. 1 LITP, 51 Ziff. 1 lit. a RlTP). Wird der Grundbesitz indes von einem mehrwertsteuerpflichtigen Bauunternehmer verkauft, so fällt statt der Grunderwerbssteuer Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) an. Bemessungsgrundlage ist der im öffentlichen Kaufvertrag (Escritura Pública de Compraventa) deklarierte Kaufpreis, es sei denn, das spanische Finanzamt (Hacienda) kommt aufgrund eigener Schätzungen zu einem höheren Verkehrswert (Art. 10 Ziff. 1, 46 LITP, 21, 37, 91 RITP).

Daneben existiert die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía), die den Wertzuwachs von Grund und Boden besteuert. Maßgeblich ist in diesem Falle nicht der aus der Escritura sich ergebende Wert, sondern eigene gemeindliche Grundwerttabellen. Die Steuersätze liegen in Abhängigkeit von der Ortsgröße zwischen 16 und 30 % des Wertzuwachses. Diese Steuer obliegt gesetzlich dem Verkäufer (Art.105-111 LHL). Häufig wird in Kaufverträgen diese Steuer auf den Käufer abgewälzt.

Ist der Verkäufer spanischen Grundeigentums ein beschränkt Steuerpflichtiger aus spanischer Sicht, also z.B. ein Deutscher mit Wohnsitz in Deutschland, so haftet der Erwerber für Steuerverpflichtungen des Verkäufers aus dem Kapitalgewinn des Verkäufers der Immobilie in Höhe von 5% des verbrieften Kaufpreises (Escriturawert). Dies gilt nur für Fälle, in denen der Verkäufer das Grundstück oder Appartement weniger als 10 Jahre im Eigentum hat. Hat also z.B. der Erwerber ein Appartement von einem nichtresidenten Verkäufer zum Preis von 15 Mio. Pts. aufgrund öffentlichen Kaufvertrages erworben, so haften er und das erworbene Appartement für 750.000 Pts. gegenüber dem spanischen Fiskus. In diesen Fällen sind also 5 % vom Kaufpreis einzubehalten und an die spanische Hacienda abzuführen, um eine Haftung auszuschließen (Art. 19 Ziff. 1 lit. b, 3 Abs. 2 LIRPF). Dies gilt jedoch nicht, wenn die spanische Immobilie als Sacheinlage in eine spanische Gesellschaft ( z.B. S.L. oder S.A.) eingebracht wird.

5. Steuern beim Verkauf spanischen Immobilieneigentums

Ist der Verkäufer in Spanien beschränkt steuerpflichtig, so unterliegt er hinsichtlich des Nettokapitalgewinns aus der Immobilientransaktion einer Besteuerung von 35 % (Art. 19 Ziff. 1 lit. b LIRPF). Beispiel: Ursprünglicher Erwerb einer spanischen Liegenschaft zum Escriturawert von 1 Mio. Pts. Späterer Verkauf der Liegenschaft zum Wert von 5 Mio. Pts. In diesem Falle beträgt der Bruttokapitalgewinn 4 Mio. Pts. wobei gemäß RD. 7/1996 vom 07.06.1996 für jedes Jahr über zwei Jahre hinaus 11,11 % des Bruttokapitalsgewinns abgezogen werden. Wertverbesserungen des Objektes können gleichfalls geltend gemacht werden. Sind zwischen Erwerb und Verkauf der Immobilie beispielweise 5 Jahre vergangen, so sind 55,55% des Bruttokapitalgewinns abzuziehen, mithin 2.222.000 Pts. Im vorliegenden Falle beläuft sich die Steuerschuld auf 35 % von 1.778.000 Pts., mithin 622.300 Pts. Das spanische Steuerrecht kennt nicht die bisherige zweijährige Spekulationsfrist des deutschen Steuerrechts. Immobiliengewinne sind nach dem Einkommenssteuergesetz in Spanien erst nach 10 Jahren steuerfrei.

Für Residenten, also aus spanischer Sicht unbeschränkt Steuerpflichtige, gilt nicht der erhöhte Einheitssteuersatz von 35 %, sondern der normale Steuersatz, der sich aus dem Gesamteinkommen errechnet. Als zusätzliche, gemeindliche Steuer, die dem Verkäufer bei einem Immobilienverkauf obliegt, wurde bereits zuvor die Plusvalía genannt.Aufgrund der geänderten Norm im spanischen Körperschaftsteuergesetz (Impuestos sobre Sociedades) sind nach der Bestimmung des Artikels 56 des Gesetzes 12/96 bei Übertragungen von Immobilien in Spanien durch nicht in Spanien ansässige Gesellschaften 5 % des Escriturawerts vom Erwerber beim spanischen Fiskus zu hinterlegen.

6. Unterverbriefung, staatliches Vorkaufsrecht

Aufgrund des Gesetzes 8/1989 vom 13.4. 1989 hat der spanische Fiskus ein Nachprüfungsrecht hinsichtlich der Bewertung von Immobilienübertragungen. Stellt der Fiskus aufgrund eigener Überprüfung fest, daß der von ihm festgestellte fiskalische Wert den Escriturawert um mehr als 20 %, übersteigt – mindestens jedoch um 2 Mio. Pts. – so gilt dieser Differenzbetrag für Zwecke der Besteuerung als auf einer schenkweisen Zuwendung beruhender Vermögenszuwachs (Art. 14 Ziff. 7 LITP, 21 RlTP).

Beispiel: Erwerb der Immobilie 1975 für 20 Mio. Pts., escriturierter Veräußerungspreis im Jahre 1990: 48 Mio. Pts. Die zuständige Delegación de Hacienda, das spanische Finanzamt, trifft eine Grundstückswertfeststellung von 66 Mio. Pts.

Während unter Zugrundelegung des Escriturawertes lediglich von einem Veräußerungsgewinn von 1.333.334 Pts. auszugehen ist, beträgt nach dem Gesetz 8/1989 der Veräußerungsgewinn 19.333.334 Pts. (Beispiel von Selling, RIW 1991, 479, 483.)

Stellt der spanische Fiskus eine Unterverbriefung von mehr als 100 % des von ihm ermittelten Wertes fest, so besitzt er – unter den Konditionen des Vertragsverhältnisses – ein Vorkaufsrecht hinsichtlich der Immobilie (Art. 14 Ziff. 5 LITP, 91 Ziff.5 RITP).

7. Abgabe von Steuererklärungen, Steuervertreter und Steuernummer (NIE)

Bei der Einkommensteuererklärung gilt für beschränkt Steuerpflichtige das Formular 210, während für unbeschränkt Steuerpflichtige die Vordrucke D 100 und D 101 gelten.

Je nach Familienstand kann eine gemeinschaftliche oder Einzelsteuererklärung abgegeben werden. Auch besteht die Möglichkeit, eine Art Globalbesteuerung zu wählen (Estimación Objetiva por Coeficientes), also eine Art Richtsatzschätzung gegenüber der direkten Veranlagung (Estimación Directa).

Das Formular D 714 für die Vermögenssteuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige, also Nichtresidenten, ist das gleiche wie für Residenten, also für unbeschränkt Steuerpflichtige. Allerdings besteht doch ein großer Unterschied insofern, als nur für Residenten der Freibetrag in Höhe von 15 Mio. Pts. gilt, während Nichtresidenten ohne Freibetrag leben müssen (Art. 37 LIP).

Bemessungsgrundlage für Immobilien ist nach Wahl des Fiskus entweder der Katasterwert, also der Einheitswert oder der Erwerbswert, mithin der Escriturawert oder der Wert, den die Steuerverwaltung im Rahmen anderer Steuern festgestellt hat (Art. 10 LIP).

Jeder ausländische Immobilienerwerber hat die Verpflichtung, eine Steuernummer zu beantragen, die bei Ausländern die Bezeichnung NIE (Número de Identificación de Extranjeros) und bei Spaniern die Bezeichnung NIF (Número de Identificación Fiscal) trägt.

8. Immobilienerwerb durch Steueroasengesellschaften

Dem spanischen Fiskus ist es nicht entgangen, daß in zunehmendem Maße Immobilieneigentum in Spanien über sogenannte Off-Shore-Gesellschaften erworben wurde, also über Gesellschaften in Steueroasen oder in niedrig besteuerten Ländern wie Liechtenstein, Gibraltar, den Kanalinseln etc.

Spanien unterhält mit diesen Staaten keine Doppelbesteuerungsabkommen. Steuerliche Informationen über diejenigen zu erhalten, die hinter diesen Gesellschaften stehen, ist in der Regel auch kaum möglich. Deshalb hat der spanische Fiskus für die vorgenannten Gesellschaften mit Immobilieneigentum in Spanien eine Sonderregelung eingeführt, wonach ab Beginn des Jahres 1992 jeweils am Jahresende auf den Einheitswert des spanischen Grundbesitzes eine Sondersteuer von jetzt 3 % eingeführt worden ist. Außerdem ist die Steuerzahlungspflicht mit einem besonders schnellen Vollstreckungsverfahren an das Grundstück gekoppelt. Die Steuer wird jedoch nicht erhoben, wenn die Gesellschaft der spanischen Hacienda die Herkunft der Mittel und die Namen der Gesellschafter benennt oder wenn die Gesellschaft neben der Grundstücksverwaltung noch andere Geschäfte betreibt.