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XII. Finanzierung durch deutsche Kreditinstitute

Die Finanzierung ausländischer Immobilien durch deutsche Banken gehörte bei Kreditverhandlungen lange Jahre eher zu den delikateren Themen. Der Geschäftsabschluß scheiterte zumeist daran, daß die Bank auf eine inländische Absicherung bestand. Spätestens seit Maastricht hat sich der Wind gedreht. Schwache inländische Kreditnachfrage und bessere Marktkenntnisse deutscher Banken und Sparkassen über ausländische Immobilienmärkte und deren Rechtssystem haben dazu geführt, daß entsprechende Kreditgeschäfte mit Beleihung des ausländischen Immobilienobjektes zwar noch keine Routineangelegenheit, jedoch möglich geworden sind. Auf dem interessanten spanischen Immobilienmarkt sind nicht nur deutsche Banken und Sparkassen, sondern auch – seit Änderungen des Bausparkassengesetzes – Bausparkassen wie die LBS oder die BHW/Bausparkasse AG Hameln tätig. Deutsche Großbanken und die neugegründete Mainzer Immobilienbank befassen sich gleichwohl lieber mit der Finanzierung von Gewerbeimmobilien als mit dem Ferienimmobiliengeschäft. Bausparkassen dagegen dürfen nur Privatimmobilien finanzieren.

Deutsche Kreditinstitute, die den Erwerb spanischer Immobilienobjekte finanzieren, verlangen in der Regel folgende Kreditunterlagen:

  • Genaue Angaben über das zu finanzierende Objekt, also Bau- und Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Berechnung der Wohnfläche und des umbauten Raumes
  • Für den Fall, daß ein Bau neu errichtet werden soll, einen amtlichen Bescheid der zuständigen Gemeinde; auch für bereits bestehende Objekte wird in der Regel die Vorlage der Baugenehmigung verlangt
  • Abschrift des notariellen oder ggf. des privatschriftlichen Kaufvertrages
  • Auszug aus dem Eigentumsregister (Nota Informativa Simple)
  • Ablichtung der Bescheide über die Grundsteuer (IBI) der letzten fünf Jahre
  • Bewohnbarkeitsbescheinigung – Cédula de Habitabilidad
  • Bestätigung, daß alle Gebühren und Steuern bezahlt sind

Die Bank läßt sich in der Regel von dem Kreditinteressenten auch bevollmächtigen, auf seine Kosten Wertgutachten einzuholen. Dessen Kosten belaufen sich in der Regel auf 300,– DM bis 500,– DM.

Nach positivem Abschluß der Projektprüfung durch die finanzierende Bank legt diese dem Kunden einen Darlehensvertrag vor, in dem u. a. folgende Einzelheiten genauestens geregelt sind:

  • Höhe des Darlehens
  • vereinbarter Zinssatz
  • vereinbarte Tilgung
  • Kosten des Darlehens
  • Voraussetzungen vorzeitiger Kündigung des Darlehens, etwa bei Nichteinhaltung der vereinbarten Ratenzahlungen
  • Rang des Grundpfandrechts

Die Absicherung der Bank erfolgt durch Bewilligung einer zumeist erstrangigen Hypothek. Das spanische Recht kennt eine Grundschuld, die forderungsunabhängig ist, nicht. Die Hypothek wird in aller Regel in DM bewilligt, wobei im spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad) der entsprechende Pesetenwert eingetragen wird.

In der Hypothekenbestellungsurkunde werden in der Regel noch folgende Punkte geregelt:

  • Verzugszinsen (häufig ein Prozent pro Monat)
  • Zahlungsort
  • Nebenkosten
  • Hypothekenvollstreckungsverfahren
  • Bewertung des Immobilienobjektes
  • Zustellungsanschrift
  • Anwendbares Recht

Deutsche Finanzbehörden betrachten die Finanzierung ausländischer Immobilien durch Bausparkassen grundsätzlich als steuer- und prämienschädlich. Sofern innerhalb der steuerlichen Bindungsfrist von etwa sieben bzw. zehn Jahren seit Abschluß des Bausparvertrages eine ausländische Immobilie finanziert wird, gehen dem Sparer gewährte Wohnungsbauprämien, Sonderausgabenvergünstigungen und Arbeitssparzulagen verloren.

Deutsche Kreditinstitute müssen jeweils gewährte Kredite der Banco de España im Rahmen des sog. NOF-Verfahrens anzeigen.

Abschließend sei noch darauf hingewiesen, daß eine Hypothekenbestellung vom spanischen Fiskus besteuert wird und sich damit die Nebenkosten zusammen mit den Notar- und Grundbuchgebühren auf ca. 1 % des Kreditvolumens belaufen.